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互联网公司在北京买房的历史:逐渐形成三大板块:中关村、后场村、望京
近10年来，进驻中关村的企业纷纷前往后场村、望京寻求更大的办公空间。北京的互联网企业格局已逐步形成中关村、后场村、望京三大板块，而JD.COM在大兴亦庄面对面。
经济观察报 记者 丁文婷11月2日，一个由字节跳动数千人组成的团队在北京海淀区北三环方恒时装中心落户，并正式开业。这是字节跳动在2019年斥资50亿元人民币收购的第一座自有办公楼。离它只有一三环的距离，据2018年报道，被字节跳动以90亿收购的中坤广场至今未动。
一位业内人士向《经济观察报》透露，中坤广场由于自身债务、产权分散在不同商家手中等问题，交易仍悬而未决。
字节跳动拟收购的中坤广场建筑面积为43万平方米。收购大型写字楼的背后是持续扩张带来的需求。目前，字节跳动在北京有33个办事处，其中29个位于海淀区。除了AVIC广场的总部外，办公区分散在知春路、中关村和五道口。《经济观察报》获悉，仅在2018年和2019年，字节跳动就租赁了近20万平方米的面积。
字节跳动对工作站的需求仍在增长。最近，字节跳动表示将在年底前再创造1万个就业岗位。到那时，字节跳动的雇员总数将超过10万。
事实上，自2012年张一鸣在中关村创立字节跳动以来的八年里，字节跳动从未离开过中关村，从秋瑾家园到杜英大厦，再到AVIC广场和中国卫星大厦。
但是在中关村找写字楼越来越难。一位熟悉北京写字楼市场的人士表示，在中关村商圈，租2000-3000平米没问题，一万平米也可以，但需要五万平米。在这种情况下，溢出是不可避免的。
近10年来，进驻中关村的企业纷纷前往后场村、望京寻求更大的办公空间。北京的互联网企业格局已逐步形成中关村、后场村、望京三大板块，而JD.COM在大兴亦庄面对面。
对于互联网行业来说，格局变化还在发生。2019年，盘踞在望京的阿里巴巴北京新总部，正式奠基于来广营东路中关村朝阳公园北扩区。今年第一季度，美团也在广营地区继续扩大租金。
2019年，位于海淀区知春路、已有20多年历史的老牌五星级翠宫酒店焕然一新，挂上了“JD”的名牌。COM科技大厦”，被业界视为互联网企业“回归”中关村的典范。
这些年来，物业的变化不仅慢慢展现了一幅互联网企业在北京生根发芽的发展演变画面，也展现了此类企业自有物业资产的购买、租赁、处置等情况，这其实是一个名叫企业地产(Corporate Real，简称CRE)的专业。杜邦、通用汽车等全球性企业都设立了这个专业部门。对于绝大多数中国企业来说，这还是一个全新的概念。虽然和商业地产的英文缩写一样，但不同的是和企业管理紧密相关，特别是对于那些扩张迅速、需求规模大的企业，比如现在中国的互联网企业。
“扎堆”中关村
2005年的一天，腾讯深圳总部的两个年轻人来到时任中关村管委会委员赵木兰的办公室，说腾讯在北京找写字楼，想了解一些写字楼出租的情况。
一周后见。他们兴奋地告诉赵木兰，他们在一周内找到了中关村西区的尹柯大厦，并招聘了300名员工，准备进入并开始工作。他们告诉赵木兰，这在深圳是不可想象的，一周招聘300人是绝对不可能的。
中关村的很多科研院所和大学，为招聘人才提供了极大的便利。其实，中关村密集的人才和智力资源，为改革开放初期互联网的萌芽奠定了基础。
改革开放之初，一批科研人员突破了科研体制和机制的束缚，创办了民营高科技企业。中关村的智力资源是在百一路(现在的中关村大街)上产生的，企业数量每年增加几十家甚至上百家。最后在80年代中期，形成了“中关村电子街”。其中《二连四海》最为出名，斯通公司继续投资新浪。由中国科学院计算技术研究所高级工程师柳传志创办的中国科学院计算技术研究所新技术开发公司，也成为联想集团的前身。
20世纪90年代，随着大量海归的回归，中关村高校纷纷设立大学创业园和留学生创业园。1996年，刚刚步入30岁高龄的张朝阳从美国留学归来，在北京创办了爱特信公司，后更名为搜狐公司。在张朝阳的带领下，搜狐经过四次融资，于2000年7月12日在美国纳斯达克成功上市。那一年，搜狐和新浪的成功，让越来越多的中关村企业家效仿其模式，成立了新的互联网公司。
仅在2000年春天，在中关村诞生的149家新公司中，就有50家在做互联网。其中，Jiji.com创始人杨浩涌，百度创始人李彦宏。2001年初，百度“七剑客”李彦宏、徐勇、刘建国、郭丹、雷明、王晓、崔珊珊齐聚中关村北大资源大厦，召开首届员工大会。半年之内，百度中文搜索技术正式诞生。
互联网产业已经成为中关村最有活力的部分。随着中关村技术、人才和风险投资的成熟，越来越多的互联网企业选择进驻中关村。
在过去的十年里，从华清嘉园、五道口开始，孕育出了许多知名的互联网公司，如美团的王兴、亚图快客的苏华、字节跳动的张一鸣等。
企业的集群化和快速发展使得中关村人满为患，中关村处于“一楼难求”的状态。赵木兰告诉《经济观察报》，当时一个互联网创业者因为公司的扩张，三年搬了七次家，从一个房间搬到四层，但是可供选择的地方非常有限。
根据DTZ的数据，2010-2011年的空置率降至1%以下，基本是全租。dtz华北研究部魏东介绍，中关村地区优质写字楼很少，2018年底租金达到400元/月/平方米，比三年前上涨了36%，而空置率多年来一直保持极低，2018年底空置率甚至更低至0.3%。
高力国际集团贸易部门负责人韩嫣分析说，中关村的办公资源可以销售的历史原因很少。“中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业，所以很多楼盘都卖给了北京的一些国企。国企很少卖楼，使得中关村可供交易的写字楼很少。”
一路向北
拥挤的中关村让有扩张需求的互联网巨头纷纷北上。2009年，在中关村盘桓多年的百度率先引爆，结束了莆田大厦、理想大厦、世界大厦楼顶等写字楼零散的办公。一路向北，从北三环外迁到北五环外上地科技园新总部“搜索框”大楼，面积9万平方米，可容纳百度7000多名员工。
然而，在百度快速发展的日子里，员工规模迅速扩大，“搜索框”大楼迅速人满为患。上地周围的彭寰大厦、奎克大厦、首都空间大厦都留下了百度的痕迹。
2013年和2014年，百度员工人数分别增长了52%和47%。2012年，员工人数刚刚超过2万，2014年翻了一番多。也是在今年，位于“搜索框”大楼以西3公里处的中关村软件园二期百度科技园竣工。百度科技园有5栋楼，面积约7万平方米。
中关村软件园，位于北京西北角的东北面，也叫“后场村”，占地2.6平方公里，被称为“全国单位经济产出和智力密度最高的地方”。2015年网易搬离五道口，2016年扎根中关村20年的新浪也搬离海淀黄庄。一批中国互联网巨头纷纷搬来。
不断前进是几乎所有互联网公司成长发展的必由之路。
Aauto Speeter的创始人苏华曾经做过一个有趣的比喻。早期的Aauto rapper就像一个游牧民族，以五道口为中心，每隔一两年办公区就会扩展到一个新的地方。
2015年，Aauto rapper从华清嘉园的一套三居室搬到了200米外的清华科技园B座。当时虽然Aauto rapper日均生活过千万，但员工只有20多名。短短三年时间，亚图快捷的办公区域已经扩展到五道口3公里范围内的同方科技广场和金文国际酒店，不同的办公区域必须通过班车连接。2019年初，Aauto rapper结束了“游牧式”的办公，将数千名员工从“宇宙中心”五道口搬到了位于后场村的联想北方研究园，就住在百度旁边。
新的Aauto Facter总部有一个完整的公园，占地6万平方米，包括7栋办公楼和6500多个工作站。在此之前，新浪、联想、滴滴、网易等已经密集进驻后场村路以南。
官方数据显示，截至2019年底，中关村软件园聚集了联想(全球)总部、百度、腾讯(北京)总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞(北京)总部、华盛天成、司文海辉、伯颜科技、iSoftStone、中科海洋、金星之星、中国核能、广联达、IBM等。
仲量联行华北研究部主任杨幂告诉记者，中关村的互联网企业由于地理因素选择向后场村扩张，这些企业位于中关村地区的写字楼还在使用，比如一些企业的前台部门。后场村与中关村在交通和政策上有着紧密的联系。
另一方面，由于税收等因素，区政府也会想把企业留在海淀区，将一些工业园区批给企业自建。一位业内人士也向《经济观察报》透露，为了支持互联网公司的发展，政府在后场村建了一个工业园区，意图聚集腾讯、网易、新浪等此前分布在中关村各个角落的公司。为了吸引这些互联网巨头，政府还会在结算指标、地价等方面给予企业一定的优惠。
后起之秀
除了四环东北角的望京后场村，还承接了不少互联网企业。望京位于北四环和东北五环之间。曾经被称为“沉睡之城”的望京，在2000年前后迎来了三星、LG、爱立信、摩托罗拉等一大批跨国通信公司进入中国，在望京设立独栋。
老牌通信企业的退出，不仅留下了租赁空间，也留下了大量高科技人才。2014年，随着新地标望京SOHO的落成，望京开始吸引一大批刚刚收到A、B轮融资的公司入驻，外企的印记渐渐褪去，取而代之的是互联网。望京SOHO的三栋楼里挤满了数百家互联网相关的大大小小的创业公司。
SOHO中国创始人潘石屹在望京交付SOHO期间表示，望京SOHO 90%的企业都是互联网企业。
除了互联网公司集群之外，望京当时被称为“O2O宇宙中心”，而“中国选址”总裁陈学元记得很清楚，那两年流传的一句话是“哪个app没有在望京SOHO路演过，就像没有上线一样”。
著名的“扫码街”也诞生在望京。2015年前后，在望京SOHO二号楼与和盛麒麟社会之间约100米的一条街上，挤满了土推的摊位，路人通过扫码注册账号，可以得到纸巾、皂花等一些小礼物。当时《扫街》人很多，推地摊很多。
一位在望京从事写字楼租赁多年的中介向《经济观察报》描述了那两年的场景：望京写字楼忙得不亦乐乎，一批拿到融资的企业入驻，租了一个1000到2000平米的写字楼，可能很快就要因为租赁链断裂或者管理不善而搬走。
虽然望京的企业在不断更新迭代，O2O的热潮也在逐渐消退，但还是有一些企业原地踏步。其中包括从中关村搬来的美团，以及在2015-2016年间购买了两栋办公楼的阿里巴巴。
2016年阿里斥资16.8亿买下望京绿色中心A座，次年又买下昆泰嘉瑞中心，两者均位于望京。在此之前，阿里巴巴曾在通惠国际、世界金融中心和王湾大厦工作。其中，通惠国际和世界金融中心位于国茂中央商务区核心区，王湾大厦位于西二环和三环之间。
2015-2016年，阿里巴巴进驻望京，阿里员工数万人，包括UC、优酷、阿里健康、阿里巴巴图片、高德地图等分布在不同写字楼的业务。
除了买楼，阿里还一直以租赁的形式在望京拓展办公空间。据dtz报道，2017年，阿里巴巴在望京绿色中心和坤泰嘉瑞中心相邻的金辉大厦，新租了2.6万平方米的办公空间。今年8月，资产管理公司木棉中国(Kapok China)表示，阿里已迁至惠今卡斯柯。虽然阿里在金辉大厦有办公区，但木棉中国管理的是金辉大厦下层的办公区，入住木棉项目说明阿里又扩大了租金。
快速扩张是移动互联网时代初创企业的共同特征，Meituan.com就是典型代表之一。2014年底，美团员工8000人，到2015年底，员工人数已超过2万人。虽然美团没有购买该物业，但其租赁的办公室分散在横店大厦、科创大厦、奔驰大厦和附近的施耐德大厦，面积超过30万平方米。
与阿里青睐的甲级写字楼不同，从美团在望京租用的中云大厦、望京科技园、祁鸣大厦、数码港大厦等写字楼来看，美团更倾向于租用工业园区或租金相对较低的乙级写字楼，这也是很多成长中的互联网企业的特点。
一位负责望京写字楼租赁的中介告诉《经济观察报》，惠今大厦、绿地华锦等写字楼价格都在10元/天/平米以上，而望京科技园的租金在6元/天/平米。像美团这样的大企业，议价能力强，甚至价格更低。中介还告诉《经济观察报》，望京地区写字楼质量好，租金相对较低，近年来吸引了一大批成长型互联网企业。
根据dtz的数据，近八年来，望京/酒仙桥地区的租金在2018年达到了325元/月/平方米，但已经低于300元几年了。近三年来，这个地区的房租比中关村低了100元/月/平方米。
但是望京的企业也面临着同样的问题：当他们需要扩张的时候，他们找不到合适的地方。韩嫣告诉记者，望京地区可供租赁的零散区域很少，可供租赁的5000平方米以上的甲级写字楼也很少，整个2-3万平方米的租赁区域几乎找不到，企业只能去其他地区扩大规模。
《经济观察报》指出，望京的空置率从2017年的35%降至2019年的11%，而2019年和2020年前三个季度的供应为零。
韩嫣告诉《经济观察报》，“这和望京的历史有关。望京地区最早以住宅开发为主，所以整个地区真正好的甲级写字楼并不多，很多写字楼已经售罄，所以望京基本上没有整栋甲级写字楼。”
仍在扩张
前不久，美团今年一季度在来广营太极工业园租了1.4万平米，在来广营地区的荣信科技大厦租了3万平米的新办公楼。
阿里也是从望京北上到来广营。启动“杭京”双总部战略后，2019年，阿里将北京总部园区定位在中关村朝阳公园北扩区(朝阳区电子城北区)，占地186亩，总建筑面积47万平方米，总投资64亿元。计划2024年完工，计划落户阿里巴巴达摩学院、阿里巴巴工程学院、阿里娱乐、阿里健康。
《经济观察报》获悉，阿里总部所在的中关村朝阳公园是中关村“一区十六园”之一，也享受中关村的相关政策。在配套设施方面，确定了国际人才公寓、国际医院、有12年历史的国际学校、未来论坛永久会场“三个国际，一个未来”四大功能项目。
第一太平戴维斯华北研究部负责人李翔也对《经济观察报》表示，“朝阳区政府高度重视阿里项目，不仅对市政设施给予一定支持，未来还将建设一批高品质的人才公寓”。
除了政府支持，阿里新总部距离阿里巴巴阿里绿色中心只有一个地铁站。这也解决了大量员工的通勤和搬家问题。一位业内人士告诉《经济观察报》，一般来说，企业的搬迁距离也是一个重要的考虑因素，搬离以前的办公室太远可能会导致大量员工流失。在JD.COM从中关村和北辰搬到亦庄之前，有一波明显的员工流动潮。
此前南下亦庄的JD.COM也在2019年选择北上，以27亿元收购知春路翠宫酒店，注册京东云计算和JD.COM鸿运计算两家公司。
据公开信息，JD.COM收购的翠宫酒店总建筑面积约为6.86万平方米。从建筑面积来看，翠宫酒店相当于JD.COM总部大楼的四分之一左右。JD.COM说：“在未来，这个项目将转化为科技。R&D和商务办公是JD.COM集团在海淀区产业发展的主要载体。”
时任JD.COM副总裁的宋洋也在其朋友圈里解释说，“这不是为了开酒店，也不是为了开新闻发布会，更不是为了办公空间”。他表示，目前，JD.COM北辰大厦的部分R&D人才将迁至“更方便吸纳R&D人才”的翠宫酒店。就在三天前，字节跳动宣布他将在不久的将来再花100亿元在北京找一个新的办公室。